レンタル倉庫の開業方法｜種類・手続き・収益を解説

使っていない土地や空き店舗を活かして、安定した収入を得られる事業を始めたい。

そんな思いから、レンタル倉庫の開業に関心を持つ方が増えています。レンタル倉庫は、一度利用者がつけば長く借りてもらいやすく、人手をあまりかけずに運営できるのが大きな魅力です。

一方で、立地選びを誤ると空室が埋まらず、コンテナの設置には建築基準法の手続きが必要になるなど、事前に押さえておくべきポイントも少なくありません。

この記事では、レンタル倉庫の市場動向から、種類と開業の方法、必要な手続きと資金、収益の考え方、成功のポイントまでを解説します。

レンタル倉庫の市場動向と需要の背景

レンタル倉庫（トランクルーム）の市場は、長期にわたって成長を続けている分野です。業界大手のキュラーズの調査によると、2026年のトランクルームの国内市場規模は、屋内型と屋外型を合わせて約930億円と推計されています。

前年の855億円から8.6%増え、2008年の285億円から17年連続で拡大し、3倍を超える規模になりました。全国の店舗数は1万6,000店舗を超えるとされています。

需要が伸びている背景には、暮らしの変化があります。国土交通省の統計では、新設住宅1戸あたりの平均床面積が1999年の97.5平方メートルから2024年度には77平方メートルまで縮小しました。

住まいがコンパクトになるなかで、季節用品や趣味の道具、思い出の品などを自宅の外に保管したいというニーズが高まっています。

個人だけでなく、法人の利用も広がっています。

書類の保管場所としてオフィスの外にスペースを借りる企業や、在庫や資材の置き場として使うネットショップの運営者、店舗の備品を保管する事業者などです。引っ越しやリフォーム、遺品整理の際の一時的な保管場所としての需要もあります。

レンタル倉庫の主な種類

レンタル倉庫には、いくつかの形態があります。それぞれ必要な投資や向いている立地が異なります。

屋外型（コンテナ型）

空き地に海上コンテナなどを設置し、区画ごとに貸し出す形態です。車を横付けして荷物を出し入れできるため、タイヤやアウトドア用品、工具、資材など、大きな物や汚れやすい物の保管に向いています。郊外や幹線道路沿いの土地活用として選ばれることが多い形態です。

屋内型（トランクルーム）

ビルの一室や空き店舗、倉庫の中をパーティションで区切って貸し出す形態です。空調や防犯設備を整えやすく、衣類や書籍、家電、書類など、温度や湿度の影響を受けやすい物の保管に適しています。都市部の住宅地や駅の近くで需要が高いのが特徴です。

バイクガレージ・その他

バイクを保管するためのガレージ型の倉庫や、段ボール単位で荷物を預かる宅配型のサービスもあります。特定の利用者に絞った形態は、競合との差別化につながります。

レンタル倉庫の開業方法と運営スタイル

レンタル倉庫の開業には、運営の関わり方によっていくつかの選択肢があります。

自分ですべてを運営する自主運営は、利用料の収入をそのまま得られるため、最も利益を出しやすい方法です。

そのかわり、集客や契約の手続き、利用料の回収、清掃や設備の管理まで、自分で行う必要があります。

運営会社に業務を任せる運営委託という方法もあります。

集客や契約、管理などを専門の会社が代行し、オーナーは手数料を支払います。手間はかかりませんが、そのぶん手元に残る利益は少なくなります。

運営会社が倉庫をまとめて借り上げ、オーナーに一定の賃料を支払うサブリース（一括借り上げ）では、空室が出ても収入が安定するのが利点です。

ただし、賃料の水準は自主運営より低くなり、契約期間中に賃料が見直されることもあるため、契約内容をよく確認する必要があります。

フランチャイズに加盟し、本部のブランドやノウハウ、予約システムを活用して開業する方法もあります。初めての人でも始めやすい一方、加盟金やロイヤリティがかかります。

レンタル倉庫の開業に必要な手続きと法規制

レンタル倉庫を開業する際は、建物や土地に関する法規制を確認しておくことが欠かせません。

特に注意したいのが、屋外型のコンテナは建築物として扱われるという点です。コンテナを継続的に地面に設置して倉庫として使う場合、建築基準法上の建築物とみなされ、建築確認の申請が必要になります。

基礎への固定や、建築物として認められる構造のコンテナを使うことも求められます。

建築確認を受けずに設置したコンテナは違法建築となり、行政から撤去などを求められるおそれがあります。

用途地域の制限にも注意が必要です。倉庫を建てられない地域や、規模に制限がある地域があるため、土地を決める前に自治体の建築指導課などで確認しておきましょう。市街化調整区域や農地では、設置そのものが難しい場合もあります。

なお、一般的なレンタル倉庫は、利用者にスペースを貸す「賃貸借」の契約であり、荷物を預かって保管する倉庫業とは異なります。そのため、多くの場合は倉庫業法の登録は不要です。

ただし、荷物の預かりや保管の責任を負うサービスを行う場合は扱いが変わるため、事業の内容に応じて確認が必要です。

レンタル倉庫の開業資金と収益の考え方

開業資金は、形態と規模、土地を持っているかどうかによって大きく変わります。

屋外型の場合、主な費用はコンテナの購入費と設置工事費、基礎工事、建築確認の申請費用、照明や防犯カメラなどの設備費です。すでに土地を持っていれば土地代はかかりませんが、整地や舗装が必要になることもあります。

屋内型の場合は、物件の賃料や保証金、パーティションの工事費、空調や防犯設備、入退室の管理システムなどの費用がかかります。

収益は、区画ごとの月額利用料の合計です。利用料は、立地と区画の広さ、周辺の競合の料金によって決まります。開業前には、周辺のレンタル倉庫の料金と空き状況を調べ、適正な料金を設定しましょう。

レンタル倉庫は、開業直後から満室になることはほとんどありません。稼働率が少しずつ上がっていくことを前提に、利用者が増えるまでの期間を乗り切れる資金計画を立てておくことが大切です。

一方で、一度利用を始めた人は長く借り続ける傾向があり、稼働率が上がれば安定した収入が期待できます。

レンタル倉庫の開業までの流れ

開業までの準備は、候補地の需要調査から始まります。周辺の人口や世帯の構成、競合のレンタル倉庫の数と料金、空き状況を調べ、どの形態と区画の広さに需要がありそうかを見極めましょう。

候補地が決まったら、自治体で用途地域や建築の条件を確認します。

屋外型なら、建築確認が必要なコンテナの設置計画を立て、設計や申請を専門の業者に依頼するのが一般的です。屋内型なら、建物の用途や消防設備の条件も確かめておきます。

運営スタイルを決め、資金計画を立てたら、コンテナや設備の発注、工事に進みます。並行して、料金表や利用規約、契約書を整え、Webでの申し込みや決済の仕組みを準備しましょう。

開業前には、看板の設置や検索サイトへの掲載、Googleマップへの登録を済ませておきます。開業記念の割引キャンペーンなどを用意すれば、最初の利用者を集めるきっかけになります。

レンタル倉庫の開業で成功するためのポイント

成功の鍵を握るのは、何よりも立地と需要の見極めです。屋内型なら、マンションやアパートが多い住宅地、単身者や子育て世帯が多いエリアで需要が見込めます。

屋外型は、車でアクセスしやすい幹線道路沿いや、戸建て住宅が多い郊外が向いています。周辺の競合がどれくらいあり、どの程度埋まっているかも調べておきましょう。

利用者にとっての使いやすさも欠かせません。24時間出し入れできる、Webで申し込みから契約まで完結する、防犯カメラや照明で安心して使えるといった点は、選ばれる理由になります。

集客では、トランクルームの検索サイトや比較サイトへの掲載に加え、Googleマップでの情報発信が効果的です。「地域名＋トランクルーム」で探す人の目に留まるよう、写真や料金、空き状況をこまめに更新しておきましょう。

看板や現地の案内表示も、近隣の人に存在を知ってもらう大切な手段です。

レンタル倉庫の運営で注意したいこと

運営を続けるうえでは、利用料の滞納への対策が欠かせません。保証会社の利用や、口座振替・クレジットカード決済による自動引き落としを取り入れると、回収の手間とリスクを減らせます。

長期間の滞納が起きたときの対応も、契約書であらかじめ定めておきましょう。

保管してはいけない物のルールづくりも重要です。危険物や生き物、食品、違法な物などの保管を禁止し、契約時に説明しておきます。屋外型では、雨漏りや結露によって荷物が傷むトラブルが起きることもあるため、設備の点検と、利用者への注意喚起を行いましょう。

自然災害や盗難に備えた保険への加入も検討が必要です。オーナー側の施設賠償責任保険に加え、利用者に荷物の保険への加入をすすめておくと、トラブルの際に話がこじれにくくなります。

まとめ：レンタル倉庫の開業は立地と法規制の確認が鍵

レンタル倉庫の市場は約930億円規模まで拡大を続けており、住まいのコンパクト化や法人の需要を背景に、今後も底堅いニーズが見込まれます。

開業では、屋外型・屋内型の形態と、自主運営・運営委託・サブリースなどの運営スタイルを自分に合わせて選びましょう。コンテナの建築確認や用途地域の制限を事前に確認し、需要のある立地で、使いやすさと安心を備えたレンタル倉庫を目指してください。

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